- Haciz Nedir?
- Amerika'da Haciz Nasıl Önlenir?
- Borç Veren ile Uzlaşmak
- Mortgage (Kredi) Değişikliği için Başvurmak
- Nakit Kredilerine (Hard Money Loan) Başvurmak
- Hükümet Konut Programlarından Yararlanmak
Amerika’da haciz işlemlerinin 2023’ün ilk çeyreğinde %22 oranında arttığını biliyor muydunuz? Bu durum bizlere COVID-19 sürecinden beri devam eden ekonomik zorluklar ve yüksek işsizlik oranlarının bir sonucu olarak daha fazla Amerikalının evlerini hacizden dolayı kaybettiğini göstermektedir. Ayrıca ABD hükümetinin COVID pandemisi sonrasında, konut kredilerini geri ödemekte zorlanan ev sahiplerine yaptığı yardımları sonlandırması da bu haciz oranındaki artışın başlıca sebeplerinden biridir.
Haciz Nedir?
Haciz, bir borç verenin borç verdiği kişinin, borçların ödenmemesi durumunda, mülklerine veya varlıklarına el koyması işlemidir. Bu, borç verenin el koyduğu mülkü satarak temerrüde düşmüş bir krediyi tahsil etmesine olanak sağlar. Haciz tamamen yasal bir işlemdir ve her ülkedeki işleyişi birbirinden farklıdır. Amerika’da haciz konusunda bir adım atmadan önce gerekli yasalara derinlemesine hâkim olan bir uzmana danışılması gerekmektedir.
Amerika’da haciz işlemi genel olarak 4 adımda gerçekleşir:
- Borçlu kişi kredi ödemesini kaçırdığı 4. ayın ardından bir temerrüt bildirimi alır. Bu bildirimden sonra vadesi gelen ödemelerin 30 gün içerisinde ödenmesi gerekmektedir.
- Bundan sonraki süreçler eyaletten eyalete değişiklik göstermektedir. Örneğin New York ve New Jersey gibi adli haciz (judical) uygulayan eyaletlerde borç veren kişinin mahkemeye gerekli başvurularda bulunması gerekecektir. Başvuru sonucunda mahkeme bir icra emri verirse, icra yetkilisi mülkün satışına ilişkin bir satış bildiriminde bulunacaktır.
Bunun yanında California, Minnesota gibi bazı eyaletlerde ise yargısız (non-judical) haciz süreci uygulanmaktadır. Bu durumda borç veren mahkeme müdahalesi gerekmeden eyaletin belirlediği yasal prosedürler doğrultusunda icra işlemini gerçekleştirecektir.
Amerika’da haciz işlemi için her eyaletin kendine özgü yasaları ve prosedürleri bulunmaktadır. Bu nedenle deneyimli bir avukatla çalışarak sürecin yürütülmesi mantıklı bir tercih olacaktır.
- Mülk için haciz ve satış süreci başlamadan önce borçlu kişiye geçmişe dönük tüm ödemeleri tamamlayarak süreci durdurabilmesi için 30 günlük bir süre daha tanınır. Eğer borçlu kişi bu süreç içerisinde de ödemeyi yapmazsa mülk satışa çıkartılır.
- Mülk satıldığında borçlu kişiye mahkeme tarafından mülkü hemen boşaltması için bir tahliye emri gönderilir. Mülkün boşaltılmaması durumunda ise gerekli yasal işlemler başlatılabilmektedir.
Haciz süreci borçlu kişi için başından sonuna kadar korkutucu bir süreç olabilir. Bu yüzden konut kredisi almadan önce bir gayrimenkul avukatının tavsiyesine başvurmak çok önemlidir. Olası bir haciz tehlikesinde ise deneyimli bir avukat haczin önlenmesi için farklı yollar izlemenize de yardımcı olabilir.
Amerika'da Haciz Nasıl Önlenir?
Peki ipotek haczini önlemek nasıl mümkündür? Hangi yasal yollar ile haciz önlenebilir? Yazımızın devamında maddeler halinde bu konuyu ele alacağız.
Borç veren ile uzlaşmak Amerika’da haciz sürecinin önlenmesine olanak tanıyan geçici bir anlaşmadır. Aylık ödemelerin belirli bir süre için yarıya indirilmesi, ödemelerin bir süreliğine durdurulması veya vadesi gelmiş borçların toptan ödenmesi gibi bazı çözümler masaya yatırılarak haciz sürecini belirli bir süreliğine önlemek mümkün olacaktır.
Eğer temerrüde düştüyseniz ve ödeme yapmakta zorlanıyorsanız olası bir haczin önlenmesi için bir diğer yol kredi değişikliğine gitmektir. Bu yolla kredi vadesinin uzatılması, faiz oranının değiştirilmesi ve ipotek kredisinin anaparasının azaltılması mümkün olabilmektedir. Ancak tüm bunlar borç verenin kararına, ipotek kredisinin türüne ve kişinin mali durumuna bağlıdır.
Borç veren kişi, borçlunun mali durumunun stabil ve risksiz olduğuna inanmazsa kredi değişikliğini onaylamayabilir. Bu durumda borçlu kişi başka bir borç verene nakit kredisi (hard money loan) için başvurarak ipotek kredisini ödeyebilir ve haczi önleyebilir. Ancak nakit kredilerinin faizlerinin yüksek olduğu unutulmamalıdır. Faizleri yüksek olmasına karşılık olası bir haciz nedeniyle mülkünüzün satışa sunulmasını önlemek için nakit kredilerden daha iyi bir alternatif yoktur.
Borçlu kişinin mülkünü hacizden koruyabilmesinin bir diğer yolu ise çeşitli hükümet programlarından yararlanmaktır. Örneğin, Making Home Affordable (MHA) programı ipotek ödemekte zorlanan kişilere ücretsiz danışmanlık sağlamaktadır. Bunun dışında eğer bir FHA kredisine sahipseniz FHA Ulusal Hizmet Merkezi (FHA National Servicing Center) ile iletişime geçerek haczin önlenmesi için çalışabilirsiniz.
Ayrıca haciz ve hacizden nasıl korunacağınızı öğrenmek için ABD İskân ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı (HUD) onaylı bir gayrimenkul avukatına danışabilirsiniz.
Profesyonel Desteğe mi İhtiyacınız Var?
Onal Gallant&Partners, Gayrimenkul Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Ticaret Hukuku, Aile Hukuku, Aile Yoluyla Göçmenlik, Çalışma ve Yatırım Yoluyla Göçmenlik ve ABD Vize Süreçleri konularında uzman bir hukuk bürosudur. Amerika'da şirket kurulması ve ABD’de gayrimenkul satın alınmasından, marka tescili ve Green Card çekilişlerine kadar geniş bir yelpazede güvenilir bir temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Onal Gallant&Partners’ın tüm ofislerinde görev yapan her biri alanının uzmanı, güncel mevzuat ve uygulamalar hakkında derinlemesine bilgi ve tecrübe sahibi olan saygın ve dinamik hukukçulardan oluşan ekibi saydığımız bu alanları ilgilendiren tüm hukuki problemlerinizin çözümü ve ABD’de hayata geçirmek istediğiniz projelerinizin finansal olarak en etkin şekilde ve sorunsuz süreçlerle yönetilmesi konusunda sizlere yardımcı olmaya hazırdır.
Uzmanlık ve uygulama alanlarımızdaki konularla ilgili olarak en çok merak edilen sorulara verdiğimiz cevapları, sürekli değişen ve güncellenen yasal düzenlemeler ve idari tasarruflarla ilgili haberleri ve bilgilendirme amaçlı videolarımızı ve bloglarımızı ziyaretçilerimizle paylaşmaktan büyük mutluluk duyuyoruz. Bu kapsamdaki yayınlarımızı www.ogplawfirm.com web sitemizden, Facebook, Instagram, Twitter, Quora, LinkedIn ve Medium hesaplarımızdan, Youtube Kanalımız ve Türkçe, İngilizce içeriklerimizden takip edebilirsiniz.
Ayrıca ofisimize e-mail veya telefonla doğrudan ulaşabilirsiniz.
