Amerika’da ticari gayrimenkul alım satımları uzun ve karmaşık süreçlerdir. Pek çok ticari gayrimenkul alım satım işlemleri benzer yaklaşımlara sahip olsa da bazı noktalarda birbirlerinden ayrılmaktadır ve kendilerine has karmaşıklıkları olabilmektedir. Bu sebeple ticari gayrimenkul alım satım sözleşmeleri çeşitli faktörler göz önünde bulundurularak hazırlanmalıdır. Alım satım sözleşmelerinde tarafların hakları ve yükümlülüklerin açık bir şekilde belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca satıcı ve alıcı arasındaki olası bir anlaşmazlık durumunda hangi adımların atılacağı ve çözüm yolunun nasıl bulunacağı da sözleşmede belirtilmelidir.
Yazımızın devamında Amerika’da ticari gayrimenkul alım satım sözleşmelerinde bulunması gereken unsurları 6 maddede ele alacağız.
1. Ödeme Koşulları
Ticari gayrimenkul alımları genellikle büyük finansman gerektiren yatırımlardır ve çoğu satıcı bu büyük meblağların tek seferde nakit olarak ödenmesini tercih etmez.
Ödeme seçeneğinin ne olduğuna bakılmaksızın alıcı satıcıya satış bedelini tam olarak ödemekle yükümlüdür. Alıcı, bedeli ödemediği takdirde sözleşme ihlali nedeniyle sorumluluk taşır ve satıcıya sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.
Amerika’da ticari gayrimenkul alım satım sözleşmelerinde en önemli madde şüphesiz ödeme koşullarıdır. Doğru bir pazarlıkla size en uygun ödeme seçeneğinin sözleşmeye eklenmesi için deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak en doğru seçenek olacaktır.
2. Depozito
Çoğu ticari gayrimenkul alım satım işlemlerinde toplam satış fiyatının en az %3’ünü oluşturacak şekilde bir depozito ödenmesi gerekmektedir. Ancak buradaki asıl konu, işlem sona erdiğinde depozitonun alıcıya iade edilip edilmeyeceğidir. Her iki taraf da depozito için kendi çıkarlarına uygun bir madde üzerinde uzlaşmak istese de genellikle finalde ikisinin arasında bir hüküm üzerinde karar kılınmaktadır.
Örneğin satıcı, alıcıya mülkü incelemesi için bir süre (free look) tanıyabilir ve bu sürenin sona ermesi durumunda depozito bedelinin iade edilmeyeceğini sözleşmeye ekleyebilir. Ayrıca satıcı sözleşmeye mülkün kötü bir durumda tekrar devredilmesi durumunda depozitonun iade edilmeyeceği ile ilgili bir madde ekleyebilir.
Depozitonun iadesi hakkındaki hükümlerin gayrimenkul alım satım sözleşmelerinde açık bir şekilde belirtilmemesi taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Böyle bir durumda çıkarlarınıza en uygun şekilde haklarınızı savunacak bir gayrimenkul avukatı ile çalışmanız önemlidir.
3. Gayrimenkul Denetimi
Herhangi bir ticari gayrimenkul alım satım sözleşmesinin ayrılmaz parçalarından bir diğeri de gayrimenkul denetimidir. Denetim sonucuna göre mülkün durum tespiti yapılarak gerekli onarım maliyetleri ortaya çıkartılmaktadır. Bu maliyetlere göre sözleşme üzerinde yeniden pazarlıklara başlanır. Gayrimenkul denetimi sözleşmelerin taraflar adına haksız herhangi bir madde içermemesi için çok önemlidir.
4. İşlem Masrafları
Amerika’da ticari gayrimenkul alım satım sözleşmelerinde üzerinde durulması gereken bir diğer konu ise işlem sırasında oluşacak masrafları alıcının mı yoksa satıcının mı ödeyeceğidir. Çeşitli vergiler ve sigortalar bu masraflardan bazılarıdır. Sözleşmede masraflardan hangi tarafın sorumlu olacağının belirtilmesi gerekmektedir.
5. Tazminatlar
Ticari gayrimenkul alım satım sözleşmelerinde oluşabilecek maddi zararlara ilişkin tazminat hükümleri bulunmalıdır. Bu zararlar genellikle alıcı tarafından kaynaklanmaktadır. Mülke fiziksel olarak hasar verilmesi durumunda satıcının depozitoyu iade etmeyeceğine yönelik hükümler sözleşmeye eklenebilir.
6. Title
Sözleşmede satıcının mülkiyet üzerindeki sahiplik haklarına dair tam ve doğru bilgi vermesi gerekmektedir. Satıcı, mülkün yasal geçmişi, mülk üzerinde herhangi bir ipotek olup olmadığı hakkında alıcıyı bilgilendirmekle yükümlüdür. Bu alıcının gelecekte mülkle ilgili yasal bir sorunla karşılaşmaması adına çok önemlidir.
Toparlayacak Olursak
Yazımızın başında belirttiğimiz gibi Amerika’da ticari gayrimenkul alım satımları birçok faktörü içinde barındıran uzun ve karmaşık süreçlere evrilebilmektedir. Bu nedenle detaylıca hazırlanmış ve her iki tarafın üzerinde uzlaştığı bir sözleşme hazırlamak çok önemlidir. Deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak çıkarlarınıza en uygun gayrimenkul sözleşmesinin hazırlanması için en iyi yoldur.
Profesyonel Desteğe mi İhtiyacınız Var?
Onal Gallant Bayram&Amin PC, Gayrimenkul Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Ticaret Hukuku, Aile Hukuku, Aile Yoluyla Göçmenlik, Çalışma ve Yatırım Yoluyla Göçmenlik ve ABD Vize Süreçleri konularında uzman bir hukuk bürosudur. Amerika'da şirket kurulması ve ABD’de gayrimenkul satın alınmasından, marka tescili ve Green Card çekilişlerine kadar geniş bir yelpazede güvenilir bir temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Onal Gallant Bayram&Amin PC'nin tüm ofislerinde görev yapan her biri alanının uzmanı, güncel mevzuat ve uygulamalar hakkında derinlemesine bilgi ve tecrübe sahibi olan saygın ve dinamik hukukçulardan oluşan ekibi saydığımız bu alanları ilgilendiren tüm hukuki problemlerinizin çözümü ve ABD’de hayata geçirmek istediğiniz projelerinizin finansal olarak en etkin şekilde ve sorunsuz süreçlerle yönetilmesi konusunda sizlere yardımcı olmaya hazırdır.
Uzmanlık ve uygulama alanlarımızdaki konularla ilgili olarak en çok merak edilen sorulara verdiğimiz cevapları, sürekli değişen ve güncellenen yasal düzenlemeler ve idari tasarruflarla ilgili haberleri ve bilgilendirme amaçlı videolarımızı ve bloglarımızı ziyaretçilerimizle paylaşmaktan büyük mutluluk duyuyoruz. Bu kapsamdaki yayınlarımızı www.ogplawfirm.com web sitemizden, Facebook, Instagram, Twitter, Quora, LinkedIn ve Medium hesaplarımızdan, Youtube Kanalımız ve Türkçe, İngilizce içeriklerimizden takip edebilirsiniz.
Ayrıca ofisimize e-mail veya telefonla doğrudan ulaşabilirsiniz.
